Vous avez un mauvais PEB ? Votre copropriété est aussi concernée
Vous êtes propriétaire d’un appartement à Bruxelles avec un mauvais PEB ? À partir de 2033, la question ne concernera plus uniquement votre logement : votre copropriété pourra également être directement impliquée.
Toiture non isolée, façade peu performante, chaudière collective vieillissante… Dans un immeuble à appartements, une partie importante de la performance énergétique dépend souvent des parties communes.
Or, à Bruxelles, les futures obligations PEB vont renforcer la responsabilité non seulement des propriétaires, mais aussi des Associations de Copropriétaires.
Concrètement, que se passera-t-il si votre appartement n’atteint pas le niveau PEB requis parce que la copropriété refuse d’isoler la toiture ou de réaliser les travaux nécessaires ? Qui devra agir ? Qui risque une amende ? Et qui devra finalement en supporter le coût ?
Le cas d’un appartement situé au dernier étage illustre parfaitement cette nouvelle réalité.
Voici ce que les propriétaires et copropriétaires bruxellois doivent savoir dès aujourd’hui.
Deux objectifs PEB importants à retenir
La Région de Bruxelles-Capitale a fixé deux seuils de consommation énergétique pour les logements existants :
au 1er janvier 2033 : maximum 275 kWhEP/m²/an, ce qui correspond approximativement à la classe PEB E dans l’échelle actuelle ;
à plus long terme : maximum 150 kWhEP/m²/an, soit approximativement un PEB C selon l’échelle actuelle.
Ces seuils exprimés en kWh/m²/an sont plus importants que la lettre du certificat elle-même, car la méthode de calcul et la répartition des classes PEB peuvent encore évoluer.
À partir du 1er juillet 2028, plusieurs dispositions centrales de la réforme entreront progressivement en vigueur. À terme, tous les logements bruxellois devront également disposer d’un certificat PEB valide, même en dehors d’une vente ou d’une mise en location.
Le PEB d’un appartement sera-t-il influencé par l’immeuble ?
Il n’est pas prévu de remplacer le certificat individuel par un « PEB de l’immeuble ».
Chaque appartement conservera son propre certificat et sa propre performance énergétique.
En revanche, la réforme crée un lien beaucoup plus fort entre le PEB de chaque appartement et la situation énergétique de la copropriété.
Les éléments communs susceptibles d’influencer la performance énergétique seront davantage identifiés et structurés : toiture, façades, murs extérieurs, chauffage collectif, certaines installations techniques, etc.
La copropriété devra notamment disposer d’un rapport de synthèse PEB, destiné à donner une vision globale de la situation énergétique de l’immeuble et des travaux à réaliser, tout en conservant un certificat individuel pour chaque appartement.
Il devient donc de moins en moins pertinent d’examiner le PEB d’un appartement sans s’intéresser également à la situation énergétique générale de l’immeuble.
L’Association des Copropriétaires aura également une responsabilité
C’est l’une des évolutions essentielles de la réforme.
Lorsqu’une partie commune empêche certains appartements d’atteindre les objectifs énergétiques, la responsabilité ne pourra pas nécessairement être reportée uniquement sur les propriétaires concernés.
La réglementation prévoit également une responsabilité de l’Association des Copropriétaires pour les travaux qui relèvent des parties communes.
Cette distinction est particulièrement importante pour les appartements situés :
au dernier étage sous une toiture non isolée ;
au rez-de-chaussée au-dessus de caves ou de locaux non chauffés ;
contre une façade ou un pignon particulièrement exposé ;
dans un immeuble équipé d’une installation de chauffage collective peu performante.
Exemple : un appartement au dernier étage sous une toiture non isolée
Prenons un exemple concret.
Un propriétaire possède un appartement de 90 m² au dernier étage d’un immeuble bruxellois.
Son appartement affiche actuellement une consommation théorique de :
320 kWh/m²/an – PEB F.
La toiture de l’immeuble n’est pas isolée et constitue une partie commune.
Pour respecter l’objectif de 2033, l’appartement devrait descendre sous :
275 kWh/m²/an.
Un expert PEB constate que l’isolation de la toiture constitue l’un des travaux nécessaires pour atteindre cet objectif.
Si la copropriété accepte les travaux
L’Assemblée générale vote l’isolation de la toiture.
Les travaux sont réalisés aux frais de la copropriété conformément aux quotités applicables.
Une fois la toiture correctement isolée, la performance énergétique des appartements concernés devrait s’améliorer et le nouveau certificat PEB pourra tenir compte de cette amélioration.
Le propriétaire restera naturellement responsable des éventuelles améliorations qui relèvent exclusivement de son appartement.
Si la copropriété refuse d’isoler la toiture
La situation est très différente.
Le propriétaire du dernier étage ne peut pas décider seul de réaliser des travaux sur une partie commune de l’immeuble.
La réglementation tient dès lors compte de la situation du copropriétaire qui souhaite respecter ses obligations mais qui se heurte au refus de la copropriété.
Il devra toutefois pouvoir démontrer qu’il a réellement entrepris les démarches nécessaires pour faire réaliser les travaux.
Qui risque l’amende : le copropriétaire ou la copropriété ?
C’est probablement la question la plus importante pour les propriétaires.
Le principe de la nouvelle réglementation est que chacun doit répondre des travaux qui relèvent de sa responsabilité.
Le propriétaire reste donc responsable des obligations énergétiques qui concernent son appartement.
Mais lorsque le non-respect de l’objectif PEB provient de travaux devant être réalisés sur une partie commune, l’Association des Copropriétaires peut également être tenue responsable.
La réglementation prévoit des amendes calculées notamment sur base de l’écart entre la performance énergétique du logement et l’objectif imposé.
Le montant prévu est de :
2,50 € par kWh/m²/an d’écart, multiplié par la superficie du logement, avec un écart pris en compte plafonné à 125 kWh/m²/an.
Prenons notre appartement de 90 m² affichant 320 kWh/m²/an alors que l’objectif est fixé à 275.
L’écart est de :
320 - 275 = 45 kWh/m²/an.
L’amende théorique pourrait donc représenter :
45 × 90 × 2,50 € = 10.125 €.
La question essentielle sera ensuite de déterminer à qui cette sanction doit être imputée.
Le propriétaire peut-il éviter l’amende si l’ACP bloque les travaux ?
Oui, potentiellement.
La réglementation prévoit une protection pour les copropriétaires de bonne foi lorsque les travaux nécessaires dépendent de la copropriété.
Si le propriétaire démontre qu’il a mis tous les moyens raisonnablement nécessaires en œuvre pour obtenir l’approbation des travaux, il pourra bénéficier d’une exonération pour la partie du non-respect directement liée aux travaux relevant de l’ACP.
Autrement dit, le propriétaire du dernier étage qui demande depuis plusieurs années l’isolation de la toiture, vote pour les travaux et se heurte systématiquement au refus de la majorité ne devrait pas être traité de la même manière qu’un propriétaire qui n’a entrepris aucune démarche.
Il faut cependant être attentif à un point :
l’exonération du propriétaire n’efface pas nécessairement la responsabilité de l’Association des Copropriétaires.
Si les travaux nécessaires concernent une partie commune et que l’ACP n’a pas pris les mesures nécessaires, la copropriété pourra elle-même être sanctionnée.
La charge financière de cette sanction sera alors supportée par l’ACP et, indirectement, répartie entre les copropriétaires selon les règles applicables à la copropriété.
Nous pourrions donc aboutir à une situation où :
le propriétaire du dernier étage est exonéré personnellement parce qu’il démontre avoir fait le nécessaire ;
l’appartement reste malgré tout en dessous de l’objectif énergétique ;
et l’ACP est sanctionnée en raison de son refus de réaliser les travaux relevant des parties communes.
Conclusion
La réforme PEB bruxelloise modifie progressivement la manière dont il faudra envisager la rénovation énergétique des appartements.
Le certificat restera individuel, mais la performance énergétique d’un appartement sera de plus en plus indissociable de l’état énergétique de l’immeuble dans lequel il se trouve.
La responsabilité sera également davantage partagée : le copropriétaire devra agir sur ce qui relève de son logement, tandis que l’Association des Copropriétaires devra assumer les travaux nécessaires concernant les parties communes.
Lorsqu’une copropriété refuse ces travaux, le propriétaire qui démontre avoir entrepris toutes les démarches nécessaires pourra, dans certaines circonstances, éviter de supporter personnellement la sanction liée à cette carence.
Cela ne signifie toutefois pas que le problème disparaît : l’ACP pourra elle-même être tenue responsable et sanctionnée, tandis que le mauvais PEB continuera à affecter l’appartement tant que les travaux n’auront pas été réalisés.
Chez Dumont Gestion, nous recommandons dès lors aux propriétaires de logements présentant un PEB faible d’anticiper ces questions et, surtout, d’intégrer dès aujourd’hui la dimension énergétique dans les décisions prises au niveau des copropriétés.
Sources
Bruxelles Environnement ; Ordonnance du 7 mars 2024 modifiant le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Énergie (CoBrACE) ;
Arrêtés du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 3 juillet 2025 relatifs au certificat PEB et aux exigences PEB ;
Arrêté ministériel du 19 février 2026 ; Directive européenne (UE) 2024/1275.
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