Conseil d’État : une clarification bienvenue pour les propriétaires… dans un cadre devenu plus exigeant

La récente décision rendue par le Conseil d'État marque une étape importante dans l’équilibre délicat entre protection des locataires et sécurité des bailleurs. En validant explicitement la possibilité pour un propriétaire d’exiger que les revenus d’un candidat atteignent environ trois fois le montant du loyer, la juridiction administrative met fin à une incertitude juridique qui pesait depuis plusieurs années sur les pratiques de sélection.

Jusqu’ici, cette règle du “tiers des revenus” relevait davantage d’un usage professionnel que d’un véritable fondement légal. Elle était appliquée de manière quasi systématique par les acteurs du terrain, tout en étant régulièrement contestée sous l’angle de la discrimination fondée sur la fortune. La décision du Conseil d'État vient précisément trancher ce débat : une telle exigence est jugée proportionnée au regard de l’objectif poursuivi — à savoir la vérification de la solvabilité du locataire — et ne constitue pas, en soi, une discrimination illicite.

Cette clarification mérite d’être soulignée à sa juste mesure. Elle conforte juridiquement une pratique essentielle à la bonne gestion locative : la prévention du risque d’impayé. Dans un contexte où les marges locatives sont souvent limitées et où les procédures de recouvrement restent longues et incertaines, la capacité à apprécier correctement la solvabilité d’un candidat constitue un élément central de la décision de mise en location.

Toutefois, cette avancée ne peut être comprise indépendamment des évolutions récentes du cadre réglementaire bruxellois, qui ont parallèlement restreint les outils de sécurisation à disposition des propriétaires. La réforme entrée en vigueur fin 2024 a en effet introduit une limitation importante : l’impossibilité de cumuler une garantie locative — désormais plafonnée à deux mois — avec une caution personnelle, sauf dans le cadre spécifique des baux étudiants. Autrement dit, le bailleur ne peut plus additionner les mécanismes de protection comme cela se pratiquait fréquemment auparavant.

Ce changement n’est pas neutre dans la pratique. Il modifie profondément l’analyse des dossiers locatifs. Là où un candidat présentant des revenus plus modestes pouvait auparavant être accepté grâce à l’intervention d’un garant solide, cette option n’est désormais plus disponible dans la majorité des cas. Le propriétaire se trouve dès lors face à une alternative plus tranchée : accepter un profil en assumant un niveau de risque plus élevé, ou refuser la candidature en l’absence de garanties suffisantes.

Dans ce contexte, la décision du Conseil d'État prend une portée particulière. Elle ne crée pas une nouvelle exigence, mais elle légitime et renforce un critère qui devient, de facto, central dans le processus de sélection. L’exigence d’un revenu équivalant à trois fois le loyer apparaît désormais non seulement comme raisonnable, mais aussi comme un standard difficilement contournable pour de nombreux bailleurs soucieux de préserver l’équilibre financier de leur investissement.

On observe ainsi un effet indirect, mais bien réel : la combinaison d’une limitation des garanties et d’une validation stricte des critères de solvabilité conduit à une sélection plus rigoureuse des locataires. Cette évolution n’est pas nécessairement le fruit d’un durcissement volontaire de la part des propriétaires, mais plutôt la conséquence logique d’un cadre réglementaire qui réduit les marges de flexibilité.

Il en résulte une situation paradoxale. D’un côté, le législateur entend protéger l’accès au logement en limitant les exigences imposées aux locataires. De l’autre, en restreignant les outils de sécurisation, il incite les bailleurs à renforcer leurs critères en amont, ce qui peut, en pratique, exclure certains profils qui auraient auparavant trouvé à se loger grâce à un mécanisme de caution.

La décision du Conseil d'État doit donc être lue comme une clarification bienvenue, mais partielle. Elle apporte une sécurité juridique réelle aux propriétaires, en reconnaissant la légitimité d’un critère de solvabilité largement utilisé. Mais elle s’inscrit dans un environnement où les contraintes nouvelles imposées aux bailleurs redéfinissent en profondeur les conditions d’accès au marché locatif.

Dans cette nouvelle configuration, la sélection des locataires devient plus que jamais un exercice d’équilibre, où la prudence n’est plus seulement une option, mais une nécessité.