La fin de la déduction des intérêts : une réforme discrète… mais coûteuse

Une réforme fiscale majeure est entrée en vigueur presque sans bruit. Pourtant, son impact sur les investisseurs immobiliers est loin d’être anodin.

Il s’agit de la suppression de la déduction des intérêts d’emprunt pour les biens immobiliers autres que la résidence principale.

Cette mesure s’applique à partir des revenus 2025, soit concrètement dans la déclaration fiscale de 2026. Une nuance importante… car beaucoup d’investisseurs n’en mesureront l’impact qu’au moment de leur prochaine déclaration.

Avant 2025 : un mécanisme fiscal favorable

Jusqu’à récemment, le système était relativement simple.

Pour un bien locatif détenu en personne physique :

• La base imposable était calculée sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40%

• Les intérêts d’emprunt pouvaient être déduits de cette base

Résultat : dans de nombreux cas, la base imposable tombait à zéro.

Autrement dit, malgré un revenu locatif réel, l’imposition était quasi inexistante.

Depuis 2025 : une suppression totale

Depuis le 1er janvier 2025, cette déduction a purement et simplement disparu.

Concrètement :

• Les intérêts ne peuvent plus être déduits

• La base imposable reste inchangée

• L’investisseur est donc imposé à son taux marginal d'imposition (45% si vous gagnez plus de 30.000€ par an)

Et surtout, la mesure s’applique :

• aux nouveaux crédits

• mais aussi à tous les crédits en cours 

Autrement dit, les règles du jeu ont changé… en cours de partie.

Exemple concret : un impact immédiat

Prenons un cas simple.

Paul, menuisier, achète en décembre 2024 un appartement destiné à la location :

• Prix d’achat : 375.000 €

• Emprunt : 281.250 € (75%)

• Intérêts annuels : ± 8.000 €

• Revenu cadastral indexé : 2.700 €

• Base imposable (+40%) : 3.780 €

  
  

Avant la réforme

Les intérêts (8.000 €) venaient réduire la base imposable à zéro.

Impôt : 0 €

Après la réforme

Les intérêts ne sont plus déductibles.

➡️ Base imposable : 3.780 €➡️ Taux marginal (45%)➡️ Impôt : 1.701 €

Soit 142 € par mois de perte nette.

Et dans certains cas, l’impact peut atteindre 3.000 à 3.600 € par an selon le niveau d’intérêts, la base imposable et le taux marginal.

Conclusion

La fin de la déduction des intérêts est typiquement le genre de mesure peu visible politiquement mais très concrète financièrement et dont les effets ne seront réellement ressentis… qu’à partir de la déclaration fiscale de 2026.

Et pour beaucoup d’investisseurs, elle change déjà la donne.