Risquez-vous d'être imposé sur votre plus-value immobilière ?
Dans le cadre privé, vous avez acheté un bien immobilier bâti et le revendez en réalisant une plus-value. Risquez-vous d’être imposé ?
Il n’y a pas de taxation dans 2 cas :
pour la revente de son immeuble d’habitation
pour la revente d’un immeuble bâti 5 ans après l’achat
Pour tout autre vente d’immeuble bâti, tout dépend du montant de la plus-value, de la rapidité de revente et du caractère spéculatif éventuel.
Comment est calculée la plus-value ?
La plus-value est le montant entre le prix de revente et le prix d’acquisition. Sur le plan fiscal, le calcul diffère. En effet, la valeur fiscale d’acquisition est égale :
au prix d’achat majorée de 25 % ; cette majoration représente les frais d’achat (droits enregistrement, etc…).
Cette valeur est ensuite majorée de 5%/an.
Enfin, le coût des travaux éventuels peuvent également majorer cette valeur.
La plus-value imposable devient la différence entre la valeur fiscale d’acquisition (plus élevée que le prix d’achat) et le prix de revente.
Exemple : vous achetez un bien 100.000 € et le revendez 2 ans plus tard :
100.000 € +25% = 125.000 €
125.000 € + 10 % (2 ans) = 137.500 €.
137.500 € devient votre valeur fiscale d’acquisition.
Quel est le taux d’imposition dans un cadre de gestion normale de patrimoine privé ?
1) Pour un bien immobilier bâti, la plus-value sera taxée à 16,5 %
Exemple : vous revendez le bien (cfr ci-dessus) 150.000 € après 2 ans :
Plus value : 150.000 € - 137.500 € = 12.500 €
Impôt : 12.500 € x 16,5% = 2.062,50 €
2) Pour la revente d’un bien immobilier non bâti (terrain) : le délai d’imposition de la plus value est plus long : 8 ans (au lieu de 5 ans pour les immeubles bâtis) et le taux d’imposition est différent :
Revente dans les 5 ans : 33 %
Revente entre 5 ans et 8 ans : 16,5 %
La gestion spéculative
Quel est le caractère spéculatif ?
On parle de caractère spéculatif lorsqu’il s’agit d’opérations qui sortent de la gestion « normale » d’un patrimoine privé. La Jurisprudence tient compte de différents critères. En général, il faut que plusieurs critères soient remplis pour que l’on considère qu’il y a un caractère spéculatif. Les critères pris en considération sont :
La prise de risque : le recours à l’emprunt à l’inverse d’un bien acquis par succession ou donation.
Un délai de revente rapide ;
Des opérations immobilières répétitives : Si plusieurs opérations d’achat et revente se succèdent ;
La structure mise en place et les informations utilisées: le recours à des professionnels pour rechercher des opérations lucratives et l’accès à une information (par sa fonction par exemple) sur une opportunité à saisir.
Quel est le taux d’imposition de la plus value spéculative : 33%
