Réponses à 7 questions au sujet du PEB et de l'indexation des loyers.
Comme vous le savez très certainement, le législateur est récemment intervenu pour règlementer l'indexation des loyers dans le cadre de la crise énergétique. Il a donc été décidé dans les trois régions du Royaume de limiter l'indexation des loyers sur base du certificat énergétique, mieux connu sous l'appellation PEB ou EPC en néerlandais.
Cette adaptation de la législation tant à Bruxelles, en Flandre qu'en Wallonie devrait normalement être d'application pour une durée maximale d'un an. L'histoire nous dira s'il s'agit d'un changement temporaire ou si la politique du logement dans notre pays aura pris un nouveau cap à vocation plus définitive.
En tant que gestionnaire de patrimoine immobilier, nous sommes régulièrement interrogés par les propriétaires et locataires au sujet de cette décision prise à la fin de l'automne dernier. L'occasion nous est aujourd’hui donnée de faire le point avec vous en répondant aux 7 questions les plus souvent posées au sujet de l'indexation des loyers.
1. Pouvez-vous nous rappeler comment calculer une indexation de loyer ?
A la date d'anniversaire du bail vous appliquer la formule suivante :
Loyer de base * indice santé à la date d'anniversaire du bail
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indice santé à la signature du contrat de bail
2. Est-ce que la législation sur l'indexation liée au PEB est la même dans les trois régions ?
Bien que le principe reste le même, les conséquences sont différentes en fonction de la région dans laquelle se trouve votre bien que ce soit à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre.
En résumé, si votre bien possède un PEB allant de A à C, le propriétaire peut procéder à 100 % de l'indexation du loyer à la date d'anniversaire du bien. De même, les PEB F et G à l'autre extrémité du spectre ne peuvent être "temporairement" indexés. Voici le tableau réalisé par le site notaire.be qui reprend l'indexation des loyers sur base du PEB.
3. Je suis propriétaire immobilier, quelles sont les conséquences si je ne possède pas de certificat PEB pour mon bien ?
Dans ce cas-ci votre bien sera considéré comme disposant du certificat énergétique le plus faible (en référence au tableau ci-dessus). Par conséquent, votre loyer ne pourra être indexé. Le propriétaire a néanmoins la possibilité de faire réaliser le PEB et ensuite indexer son loyer.
4. Que faire si j'ai fait réaliser un PEB pour mon bien immobilier, mais que je ne le trouve plus ?
En tant que property manager, ce cas de figure se présente régulièrement. Il existe, pour certaines régions un registre des certificats PEB que vous pouvez consulter en ligne. Sur celui-ci vous pourrez retrouver le nom de la personne ayant réalisé le PEB. La plupart du temps, ces personnes sont très réactives et vous fourniront une copie dudit certificat dans les meilleurs délais.
Voici le lien vers le registre bruxellois : https://www.peb-epb.brussels/certificats-certificaten/
Voici le lien vers les services de la région flamande : https://www.epccertificaat.be/opzoeken#rapport
En ce qui concerne la Wallonie, selon nos informations, le site n'est accessible qu'aux professionnels de l'immobilier (architectes et services d'urbanisme).
5. En tant que propriétaire, suis-je obligé d'indexer mon loyer ?
Chez Dumont Gestion, nous procédons systématiquement à l'indexation des loyers. Néanmoins, l'année 2022 a connu une inflation record (+10%) cumulée à une flambée des prix de l'énergie. Dès lors, indexer aveuglément aurait eu pour conséquence le départ très probable de certains locataires tout en engendrant des difficultés pour remettre le bien en location au prix du loyer indexé.
Notre rôle de gestionnaire de patrimoine immobilier s'étend jusqu'à informer les locataires du geste pratiqué à leur intention par les propriétaires à leur égard. Par conséquent, en réponse à cette question, il n'est pas obligatoire d'indexer annuellement le loyer.
6. J'ai loué mon bien il y a quelques années et je n'ai pas fait réaliser de certificat énergétique à l'époque. Puis-je le faire réaliser à postériori et quelles sont les démarches à suivre ?
En gestion immobilière, nous avons ces dernières semaines régularisé certaines situations, notamment pour des biens loués depuis de nombreuses années. A titre d'exemple, un locataire réside dans son appartement depuis plus de 40 ans à une époque où le certificat énergétique n'avait pas encore été imaginé. Dès lors, nous avons fait réaliser le PEB par un certificateur agréé pour cet appartement et également pour la plupart des biens n'en disposant pas. Ce qui nous permet aujourd'hui d'indexer le loyer proportionnellement à son niveau de performance énergétique.
Voici un tableau reprenant l'indexation d'un loyer de 1.000 € depuis 2016 :
7. Pouvez-vous me dire quand se terminent les restrictions d'indexation en fonction du PEB/EPC ? Cette règlementation portera ses effets jusqu'au :
1er octobre 2023 pour un bien situé en Flandre
14 octobre pour un bien situé en Région de Bruxelles Capitale
1er novembre 2023 pour un bien situé en Wallonie
Plus d'informations ?
e-mail : info@dumontgestion.be
Téléphone : 02/633.14.33
Découvrir nos services : www.dumontgestion.be
Source :
Notaire.be https://www.notaire.be/nouveautes/detail/nouveaute-indexation-des-loyers-basee-sur-le-peb