Immobilier locatif : Pourquoi l'enregistrement du bail est essentiel ?

Dans le cadre de la gestion immobilière, Dumont Gestion s'occupe, non seulement, de trouver activement un nouveau locataire pour nos clients "propriétaires-bailleurs" mais également de toutes les formalités administratives qui en découlent dont bien entendu la réalisation de l'enregistrement du bail. Mais dans le fond, à quoi ça sert de faire enregistrer son bail ?

Pourquoi doit-on faire enregistrer son bail ?

L'enregistrement du bail est une obligation ..fiscale et est régie par l'article 19, alinéa 1er, 3° du Code des droits d'enregistrement. La vocation première de cette formalité est de conférer au bail une date dite : "certaine". Ceci aura pour conséquence de rendre, de facto, le bail opposable aux tiers. En d'autres termes, le bail ainsi enregistré permettra au preneur d'être protégé, par exemple, en cas de revente du bien ou si le bailleur venait décéder. En effet, en cas de cession du bien, le contrat de bail enregistré continuera d'exister d'un point de vue légal. Par conséquent les héritiers ou les nouveaux propriétaires seront tenus de respecter les conditions fixées par le contrat de bail.

Le délai pour réaliser l'enregistrement du bail :

Au regarde la loi, tel qu'indiqué dans tous nos contrats, le bail doit être enregistré dans les deux mois par le bailleur dans le cadre d'un bail d’habitation. Cette opération est gratuite, pour autant que ce délai de deux mois soit respecté. Faute de quoi, une amende fiscale de 25 € sera réclamée. Bien entendu, en tant que property manager, nous effectuons cette tâche à la place et au nom du bailleur.

Dans le cadre d'un bail commercial, c'est au preneur de procéder à l'enregistrement du bail. Cette opération lui coûtera un minimum de 500 € ou 0,2 % du montant cumulé du loyer sur la durée du bail.

Quelles sont les conséquences d'un "oubli" d'enregistrement du bail ?

En cas de manquement à l'obligation d'enregistrement du bail, plusieurs conséquences peuvent en découler, tant dans le chef du locataire que du propriétaire.

Pour le locataire, tel qu'indiqué plus haut, celui-ci ne pourra être protégé face aux tiers notamment dans le cadre d'une cession du bien. Il est dés lors dans son intérêt de faire enregistrer le bail.

Pour le bailleur, le non-enregistrement du bail pourra avoir plusieurs conséquences, dont l'interdiction en région Wallonne et de Bruxelles-Capitale de pouvoir indexer son loyer. Par ailleurs, si le bail n'est pas enregistré, le preneur (locataire) pourra partir sans préavis ni indemnités. Le site Notaire.be précisé néanmoins ceci :"Le preneur doit néanmoins avoir adressé, préalablement au bailleur, une mise en demeure d'enregistrer le bail, qui doit être restée sans suite pendant 1 mois".

De plus, des conséquences fiscales pourraient également s'ajouter à ces désagréments. En effet, dans le cadre d'une location mixte, le bailleur pourrait se voir imposer sur le revenus locatifs réels du bien.

Faire appel à un gestionnaire locatif, tel que Dumont Gestion, c'est vous faciliter la vie tout en réduisant les risques d'oublis.

Sources :

• Le Soir : https://www.lesoir.be/364931/article/2021-04-06/lexpression-en-bon-pere-de-famille-prend-conge-du-code-civil-un-parricide-sans

• Notaire.be : https://www.notaire.be/immobilier/louer/regles-communes-a-tous-les-baux/lenregistrement-du-contrat-de-bail

• SNPC : https://www.snpc-nems.be/news/articles/l-importance-de-l-enregistrement-d-un-contrat-de-bail-en-region-wallonne-et-en-region-de-bruxelles-capitale