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  • François Cartuyvels

Risquez-vous d'être imposé sur votre plus-value immobilière ?

Dans le cadre privé, vous avez acheté un bien immobilier bâti et le revendez en réalisant une plus-value. Risquez-vous d’être imposé ?


Il n’y a pas de taxation dans 2 cas :

  • pour la revente de son immeuble d’habitation

  • pour la revente d’un immeuble bâti 5 ans après l’achat


Pour tout autre vente d’immeuble bâti, tout dépend du montant de la plus-value, de la rapidité de revente et du caractère spéculatif éventuel.


Comment est calculée la plus-value ?

La plus-value est le montant entre le prix de revente et le prix d’acquisition. Sur le plan fiscal, le calcul diffère. En effet, la valeur fiscale d’acquisition est égale :

  • au prix d’achat majorée de 25 % ; cette majoration représente les frais d’achat (droits enregistrement, etc…).

  • Cette valeur est ensuite majorée de 5%/an.

  • Enfin, le coût des travaux éventuels peuvent également majorer cette valeur.


La plus-value imposable devient la différence entre la valeur fiscale d’acquisition (plus élevée que le prix d’achat) et le prix de revente.


Exemple : vous achetez un bien 100.000 € et le revendez 2 ans plus tard :

100.000 € +25% = 125.000 €

125.000 € + 10 % (2 ans) = 137.500 €.

137.500 € devient votre valeur fiscale d’acquisition.


Quel est le taux d’imposition dans un cadre de gestion normale de patrimoine privé ?

1) Pour un bien immobilier bâti, la plus-value sera taxée à 16,5 %

Exemple : vous revendez le bien (cfr ci-dessus) 150.000 € après 2 ans :

Plus value : 150.000 € - 137.500 € = 12.500 €

Impôt : 12.500 € x 16,5% = 2.062,50 €


2) Pour la revente d’un bien immobilier non bâti (terrain) : le délai d’imposition de la plus value est plus long : 8 ans (au lieu de 5 ans pour les immeubles bâtis) et le taux d’imposition est différent :

  • Revente dans les 5 ans : 33 %

  • Revente entre 5 ans et 8 ans : 16,5 %

La gestion spéculative

Quel est le caractère spéculatif ?

On parle de caractère spéculatif lorsqu’il s’agit d’opérations qui sortent de la gestion « normale » d’un patrimoine privé. La Jurisprudence tient compte de différents critères. En général, il faut que plusieurs critères soient remplis pour que l’on considère qu’il y a un caractère spéculatif. Les critères pris en considération sont :

  • La prise de risque : le recours à l’emprunt à l’inverse d’un bien acquis par succession ou donation.

  • Un délai de revente rapide ;

  • Des opérations immobilières répétitives : Si plusieurs opérations d’achat et revente se succèdent ;

  • La structure mise en place et les informations utilisées: le recours à des professionnels pour rechercher des opérations lucratives et l’accès à une information (par sa fonction par exemple) sur une opportunité à saisir.

Quel est le taux d’imposition de la plus value spéculative : 33%



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