Nouvelle ordonnance bruxelloise : assèchement du marché locatif et exclusion des candidats les plus fragiles ?

C’est ce 1 er novembre 2024 qu’est entrée en vigueur la nouvelle ordonnance bail portée par

l’ancienne secrétaire au logement bruxellois, Madame Nawal Ben Hamou (PS)

Je comprends que l’évolution des loyers dans la Capitale soit une préoccupation importante. En effet, un appartement d’une chambre de 70m2 dans le sud de Bruxelles se loue aux environs de 1000 euros par mois, hors charge. C’est peu en comparaison avec les autres capitales européennes, mais pour beaucoup de bruxellois (surtout des personnes isolées), c’est beaucoup.

La nouvelle ordonnance de Madame Ben Hamou établit que désormais le propriétaire qui met en location pour de courtes durée (bail de 3 ans), n’a plus le droit d’augmenter le loyer lors du changement de locataire, sauf s’il s’agit de l’indexation.

Tout d’abord, c’est faire fi des frais éventuellement occasionné en fin de bail pour rafraichir le bien, ou le moderniser.

Ensuite et beaucoup plus important encore, on observe dans toutes les autres Capitales européennes une augmentation très significative des loyers due à l’attractivité d’Airbnb, dont le rendement est beaucoup plus attrayant pour les propriétaires que celui du marché locatif traditionnel. L’ordonnance de Madame Ben Hamou et son interdiction d’augmenter le loyer au changement de locataire ne fera qu’accentuer le flux des locations vers Aibnb, asséchant le marché traditionnel tout en raréfiant son offre à Bruxelles. C’est une tendance qui s’observe déjà à Bruxelles mais qui va s’accentuer : les touristes trouveront à se loger, mais les bruxellois non.

Autre point très contestable de la nouvelle ordonnance : désormais le bailleur ne pourra plus demander la garantie locative ET une caution solidaire (généralement un proche qui se porte garant). Or dans 30 % des cas, les baux prévoient cette caution solidaire car le locataire présente une solvabilité trop faible. Si on demande au bailleur de choisir entre la caution et la garantie, celui-ci choisira un candidat qui lui parait plus sûr sur le plan financier. Et le candidat plus fragile sera écarté. Le bailleur ne prendra pas ce risque en sachant qu’aujourd’hui, les délais d’expulsions ont été considérablement augmentés (pas d’expulsion les mois d’hiver aussi), et qu’il faut en moyenne un an pour rompre le contrat d’ un locataire qui ne paie pas son loyer, loyer que le bailleur est loin d’être certain de récupérer.

Enfin, l’ordonnance de la Secrétaire d’Etat prévoit aussi du nouveau quant à la réduction du précompte immobilier en faveur du locataire qui dans certaines conditions, y a droit (par exemple pour enfants à charge). C’est toujours le propriétaire qui paie ce précompte, mais jusqu’ici, c’est le locataire souhaitant bénéficier du remboursement d’une partie de ce précompte par son bailleur, qui devait en introduire la demande. Désormais, c’est au bailleur, qui n’a aucun intérêt personnel à cette démarche, d’en effectuer la demande et de recueillir toutes les données personnelles de son bailleur.

Comment justifier cette nouvelles exigence ?