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  • François Cartuyvels

Avec la hausse des taux, l’immobilier est-il toujours un bon investissement ?

Un investisseur qui empruntait 300.000€ à du 1% en 2021 payait 31.123,90€ d’intérêt sur un emprunt de 20 ans. Considérant un taux de 4% en 2023, ce même investisseur payera 136.305,84€. L'immobilier est-il toujours un bon investissement ?


Le rendement locatif en hausse

On calcule généralement le rendement d'un investissement immobilier sur base du rendement locatif. Celui-ci est calculé de la manière suivante :

Le rendement locatif (brut) est le rapport entre le loyer annuel et la valeur vénale du bien.

Loyer annuel/Valeur vénale du bien


En 2023, nous observons une légère hausse du rendement locatif et cela s’explique par deux raisons :

  • Avec une indexation entre 9% et 10%, les loyers ont augmenté en 2022.

  • Avec la hausse des taux d’intérêt, le prix de l’immobilier a tendance à se tasser, voire à légèrement diminuer.

Dès lors, un investisseur qui souhaite investir en immobilier sans avoir recours à l’emprunt pourra s’attendre à un rendement plus élevé qu’en 2021.


Le rendement sur fonds propres en baisse

Il est à noter que la grande majorité des investisseurs souscrivent un emprunt hypothécaire en se basant, dès lors, sur le taux d’emprunt pour calculer leur rendement. On tient alors compte du rendement sur fonds propre qui tient compte de l’effet de levier de l’emprunt hypothécaire.


Etant donné que lorsque l’on achète un bien, on a généralement recours à un emprunt hypothécaire. Par conséquent, ce qu'on a réellement dépensé, c'est la mise de départ (nos fonds propres) et les mensualités bancaires déjà payées (l’emprunt).

L’investisseur immobilier mettra cela en perspective en regard du loyer annuel.


Le rendement (brut) sur fonds propres est alors calculé de la manière suivante :

Loyer annuel / (Fonds propres + mensualités bancaires payées)


Il est à préciser que le rendement sur fonds propres diminue progressivement avec le remboursement des mensualités.


Vous aurez constaté que l’augmentation des taux d’intérêt, observée actuellement, impacte fortement l’investisseur qui a recours à l’emprunt.


A titre d'exemple, un investisseur qui empruntait 300.000€ à du 1% en 2021 payait 31.123,90€ d’intérêt sur un emprunt de 20 ans. Considérant un taux de 4% en 2023, ce même investisseur payera 136.305,84€ d'intérêt pour le même investissement soit une différence de 105.181,94 €!!!


Cette hausse de charge d’intérêts impacte à la baisse le rendement sur fonds propres.


Comment va évoluer le marché immobilier ?

Comme observé dans notre précédent exemple, un investissement identique reposant sur l’augmentation des taux coûtera 105.181,94€ en plus en charges d’intérêts sur la durée de l’investissement.


On s’attend, dès lors, à une correction à la baisse du marché immobilier en 2023. Nous observons d’ailleurs déjà un ralentissement des transactions immobilières.


Faut-il éviter d’investir en immobilier en 2023 ?

Comme toujours, tout dépend du profil d’investisseur.


Si un investisseur achète un bien 100% en fonds propres et le garde ad vitam, il touchera un rendement supérieur à l’année 2021. Ceci, grâce à l’indexation importante observée et un prix de l’immobilier qui est égal, voire inférieur à 2021 .


Si un investisseur souhaite acheter un bien immobilier pour le revendre à court terme, je lui conseillerais d’être prudent, car une correction du marché immobilier est probable à cause de la hausse des taux.


Si un investisseur souhaite acheter un bien immobilier en faisant recours à l’emprunt, il obtiendra un moins bon rendement sur fonds propres qu’en 2021.

Néanmoins, cela reste un investissement rentable (il peut encore espérer un rendement sur fonds propres moyen de +/-6% d’après nos simulations) à condition que les prix de l'immobilier reparte à la hausse à moyen terme.


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